Türkiye'de milyonlarca kişi kiracı olarak yaşıyor. Son yıllarda artan konut fiyatları ve kiralar nedeniyle hem kiracılar hem ev sahipleri arasında gerginlikler arttı.

Peki ev sahibi, istediği zaman "Bu evi boşalt" diyebilir mi? Kiracı gerçekten bir gün içinde evden çıkarılabilir mi?

Bu soruların cevabı, zannedildiği kadar basit değil. İşte her kiracının ve ev sahibinin bilmesi gereken hukuki gerçekler:

1. Kira Sözleşmesi Olan Kiracı, Koruma Altındadır

İster yazılı ister sözlü olsun, bir kira sözleşmesi varsa ev sahibi, kiracıyı keyfi bir şekilde evden çıkaramaz. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının hakları açıkça korunmuştur. Kiracı kirasını düzenli ödüyor, eve zarar vermiyor ve sözleşme şartlarına uyuyorsa ev sahibi, “çık” demekle kiracıyı çıkaramaz.

2. Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Ettirebileceği Durumlar

Elbette ev sahibinin de hakları vardır. Ancak kiracıyı evden çıkarabilmesi için bazı yasal şartların oluşması gerekir. İşte o şartlar:

a) Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi ya da yakınları (eşi, çocuğu, anne-babası vb.) eğer konutta gerçekten oturmak istiyorsa tahliye talebinde bulunabilir. Ancak:

Bu ihtiyaç samimi ve gerçek olmalı.

Ev sahibinin başka bir evi olmamalı veya bu eve taşınması zorunlu olmalı.

Mahkeme süreci gerekir. Kiracı, dava açılmadan çıkarılamaz.

Tahliye sonrası ev, 3 yıl boyunca başkasına kiralanamaz.

b) Yeniden İnşa veya Büyük Onarım

Eğer bina yıkılacaksa ya da ev, kiracının oturamayacağı şekilde büyük bir tadilata girecekse bu da geçerli tahliye nedenidir.

c) Kira Borcu (İki Haklı İhtar veya Temerrüt)

Kiracı:

Üst üste iki kez kira ödemezse veya

Kira borcunu süresi içinde ödemezse,
Ev sahibi önce noter kanalıyla ihtar gönderir, sonra dava açarak tahliye isteyebilir. Bu durumda da süreç mahkeme kararıyla işler.

d) Tahliye Taahhütnamesi Varsa

Kiracı, belirli bir tarihte evi boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse (örneğin “1 Temmuz 2025’te çıkacağım” şeklinde), o tarihte çıkmazsa ev sahibi mahkeme kararı olmadan, icra takibiyle tahliyeyi başlatabilir.

3. Sözleşme Bitti Diye Kiracı Hemen Çıkarılamaz

Halk arasında sık yapılan bir hata da budur: “Sözleşme bitti, artık çık” demek yeterli değildir.

Kira sözleşmesi sona ermiş olsa bile, kiracı hâlâ evi kullanıyorsa ve ev sahibi sessiz kalmışsa, sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Bu, kanunen tanınmış bir “uzama hakkıdır.” Yani ev sahibi mahkeme yoluna gitmeden kiracıyı çıkaramaz.

4. Ev Satılırsa Kiracının Hakkı Ne Olur?

Ev satıldığında yeni malik, mevcut kiracıyı otomatik olarak “devralır.” Ancak eğer yeni malik evi kendisi kullanmak istiyorsa satıştan sonra:

1 ay içinde kiracıya yazılı ihtar çekmesi gerekir,

Bu ihtardan sonra 6 ay içinde tahliye davası açması gerekir.

Yani yeni ev sahibi de öylece “artık benim, çıkın” diyemez.

Güncel Yargıtay Kararı: Tahliye Taahhütnamesi Geçerliyse, Kiracı Çıkmak Zorunda

Tahliye taahhütnameleri, uygulamada en çok tartışılan konulardan biri. Bu konuda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2024 yılında verdiği karar dikkat çekici.

Olay Ne?

Bir kiracı, 15 Mayıs 2022’de bir kira sözleşmesi imzaladı. Ertesi gün (16 Mayıs 2022) de “Bu evi 15 Mayıs 2023’te boşaltacağım” diyerek tahliye taahhütnamesi imzaladı. Ancak o tarihte evi boşaltmayınca ev sahibi icra takibi başlattı. Kiracı, “baskı altında imzaladım” diyerek itiraz etti. Yerel mahkeme, kiracıyı haklı buldu. Fakat...

Yargıtay Ne Dedi?

Kira sözleşmesinden sonraki tarihte verilen tahliye taahhütnamesi geçerlidir.

Kiracı “baskı altında imzaladım” diyorsa bu iddiayı kanıtlamak zorundadır.

Bu tür iddialar soyut ifadelerle değil, belgelerle desteklenmelidir.

Sonuç olarak Yargıtay, yerel mahkemenin kararını bozdu ve ev sahibini haklı buldu. Bu karar, kiracının verdiği taahhüdün bağlayıcı olduğunu net bir şekilde ortaya koyuyor.

Kiracı Olarak Ne Yapmalısınız?

Kira sözleşmenizi mutlaka yazılı yapın.

Tahliye taahhütnamesi imzalamadan önce düşünün.

Yazılı olmayan hiçbir taahhüde girmeyin.

Ev sahibiyle anlaşmazlık durumunda noter veya e-Devlet üzerinden yazılı iletişim kurun.

Baskı altında kalıyorsanız bunu mutlaka kanıtlayacak şekilde belgeleyin.

Ev Sahibi Olarak Ne Yapmalısınız?

Kiracıyla yaşadığınız anlaşmazlıklarda kanuna uygun yol izleyin.

Gerekirse önce ihtarname gönderin.

“Çık” demek yerine mahkemeye ya da icraya başvurun.

Hukuka aykırı yollar (zorla tahliye, eşyaları dışarı atmak vb.) sizi suçlu duruma düşürebilir.

Sözler Değil, Yasalar Konuşur

Kiracılık ilişkisi artık sadece bir “komşuluk” değil, hukuki bir ilişkidir. Bu nedenle hem ev sahiplerinin hem kiracıların duygularla değil, kanunlarla hareket etmesi gerekir. Bir ev “sizin mülkünüz” olabilir ama o evde yaşayan kiracının da “yasal hakları” vardır.

Unutmayın: Ne ev sahibi her istediğinde kiracıyı çıkarabilir, ne de kiracı evi ömür boyu işgal edebilir. Doğru bilgiye ulaşmak için alanında uzman bir avukatla görüşmenizi diler, iyi okumalar sunarız.